Parties privatives et parties communes
Le règlement de copropriété, avec son état descriptif de division, répartit l'immeuble entre parties privatives, qui n'appartiennent qu'à vous, et parties communes, détenues par l'ensemble des copropriétaires. En règle générale, les revêtements, les appareils et les canalisations qui ne desservent que votre logement sont privatifs ; le gros œuvre, la dalle et les colonnes qui desservent plusieurs lots sont communs. Mais c'est le règlement de votre immeuble qui trace la frontière exacte.
Cette frontière passe parfois au milieu d'un tuyau. Une colonne d'eau commune alimente votre logement par un branchement, et la limite se situe souvent au robinet d'arrêt ou au compteur divisionnaire, celui qui mesure votre seule consommation, selon les immeubles. Pour les eaux usées, votre évacuation devient commune là où elle rejoint la chute de l'immeuble. Au-delà de ces points, rien ne se modifie sans l'accord de la copropriété.
Ce que dit le règlement
Demandez au syndic le règlement de copropriété et ses modificatifs, et lisez-les avant de dessiner. Plusieurs clauses intéressent une salle de bain : la définition des parties communes, les travaux soumis à autorisation, l'usage des parties communes pendant un chantier, parfois des exigences sur les revêtements de sol pour limiter les bruits. Certains règlements imposent aussi d'informer le syndic avant tous travaux, même purement privatifs.
Le carnet d'entretien de l'immeuble, tenu par le syndic, complète cette lecture. Il indique notamment les travaux déjà réalisés sur les parties communes, comme le remplacement d'une colonne ou d'une chute. Savoir qu'une colonne est ancienne, ou au contraire qu'elle vient d'être refaite, change la façon d'aborder le raccordement. Ces documents se demandent par écrit, et leur lecture fait partie de la préparation du projet, au même titre que la visite.
Colonnes et évacuations
La chute, ce tuyau vertical commun qui descend les eaux usées de chaque étage, commande l'implantation de la salle de bain. Le WC en dépend le plus, car son évacuation de gros diamètre supporte mal une grande distance ; la douche et la baignoire demandent une pente régulière jusqu'au raccord. S'éloigner de la chute oblige à surélever le sol, à créer une estrade ou, en dernier recours, à installer un broyeur sanitaire, plus bruyant.
Le raccordement sur la chute, le piquage, touche une partie commune : il se fait proprement, sans réduire le passage, avec des pièces adaptées au matériau de la colonne, souvent ancien. Côté eau, remplacer le branchement ou le robinet d'arrêt peut obliger à couper toute une colonne, donc plusieurs logements : la coupure se programme avec le syndic et s'annonce aux voisins concernés. Une colonne fragile se signale au syndic, plutôt que d'être contournée.
Sols et acoustique
La dalle de béton qui porte votre sol est une partie commune et un élément de structure. Creuser pour encastrer un receveur ou faire passer une évacuation n'est donc pas envisageable sans accord, et souvent pas envisageable du tout. Les solutions passent par le dessus : receveur extra-plat, sol légèrement rehaussé, évacuation linéaire placée au plus près de la chute. Les hauteurs disponibles se vérifient lors de la visite, avant toute promesse de douche de plain-pied.
Le bruit est l'autre enjeu. Remplacer une moquette par de la pierre ou du carrelage augmente les bruits d'impact, ces chocs de talons et d'objets tombés que la structure transmet au logement du dessous. Le règlement peut exiger une sous-couche acoustique, un matériau résilient posé sous le revêtement. Les tuyaux comptent aussi : colliers isolants, chutes et évacuations enveloppées, bâti-support désolidarisé du mur limitent les bruits d'écoulement chez les voisins.
Informer ou demander l'accord
Deux situations se distinguent. Des travaux limités aux parties privatives, refaire les revêtements, changer les appareils, déplacer une vasque dans la pièce, demandent au plus une information du syndic, selon le règlement, et une bonne organisation du chantier. Des travaux qui atteignent les parties communes ou modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, piquage sur la chute, intervention sur la dalle, nouvelle sortie de ventilation en façade, demandent le plus souvent l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.
Cette autorisation se prépare tôt : le syndic doit pouvoir inscrire la demande à l'ordre du jour d'une assemblée, ce qui peut repousser le chantier de plusieurs mois. Le dossier doit permettre aux copropriétaires de comprendre précisément ce qui sera fait, par qui et avec quelles précautions ; une demande floue risque d'être ajournée, faute d'éléments. Il comprend en général :
- une description écrite des travaux et de leur emplacement
- un plan de la salle de bain, avant et après
- le détail de l'intervention sur la partie commune concernée
- les précautions prévues pour l'acoustique et l'étanchéité
- le nom des entreprises qui interviendront
Les voisins du dessous
Le logement situé sous votre salle de bain est le premier exposé. Avant les travaux, prévenez ses occupants et, si possible, photographiez avec eux l'état de leur plafond : en cas de désaccord plus tard, ce constat de départ évite bien des discussions. Annoncez les coupures d'eau, les jours de démolition et le passage des gravats dans les parties communes. Un voisin informé tolère beaucoup mieux un chantier bruyant.
Pendant le chantier, la protection contre l'eau passe avant tout : essai sous pression des canalisations avant fermeture, étanchéité continue sous le carrelage, raccords contrôlés. Laissez au voisin un numéro à appeler en cas de doute, celui de l'entreprise ou le vôtre. Si un dégât des eaux survient malgré tout, coupez l'eau, prévenez le syndic et remplissez avec le voisin un constat amiable, qui servira aux assureurs.
Questions fréquentes
Une sous-couche acoustique convient-elle sous un sol en pierre ?
Oui, à condition de choisir un système prévu pour recevoir de la pierre ou du carrelage. Une sous-couche trop souple laisse le revêtement fléchir, et la pierre finit par se fissurer ou ses joints par casser. Le règlement de copropriété peut fixer une exigence acoustique : le système retenu doit y répondre et rester compatible avec l'étanchéité de la douche.
Le choix du carrelage regarde-t-il la copropriété ?
Pas son aspect : la matière, la couleur et le format relèvent de vos parties privatives. En revanche, le règlement peut encadrer les performances acoustiques des sols, surtout si vous remplacez un revêtement souple par un revêtement dur. Vérifiez cette clause avant de commander la pierre, pour prévoir la bonne sous-couche.
Combien de temps avant les travaux faut-il saisir le syndic ?
Dès que le projet est arrêté, et bien avant de commander quoi que ce soit. Pour une simple information, le règlement précise les modalités. Pour une autorisation de l'assemblée générale, la demande doit être inscrite à l'ordre du jour, ce qui peut prendre des mois : demandez au syndic la date de la prochaine assemblée.
