Une rénovation en copropriété
D'après l'Insee, 66,9 % des logements de Lisieux sont des appartements en 2023, et seulement 2,1 % sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels. Dans la plupart des immeubles, les voisins vivent donc là toute l'année. Une rénovation complète, cuisine, salle de bain, sols et réseaux compris, se déroule sous leurs fenêtres et au-dessus de leurs plafonds pendant toute la durée du chantier.
Le projet commence par un cahier des charges écrit : ce qui se fait pièce par pièce, le niveau de finition attendu, les réseaux à reprendre, les contraintes de l'immeuble. Ce document sert de base commune à tous les corps de métier, du plombier au peintre. Il renseigne le syndic sur ce qui touche aux parties communes, et vous permet de comparer des devis établis sur les mêmes bases.
Ce que dit le règlement
Lisez le règlement de copropriété avant de dessiner quoi que ce soit. Il distingue les parties privatives des parties communes et précise parfois les revêtements de sol admis, leur performance acoustique ou les conditions des travaux. Déplacer une cloison intérieure relève en général de votre seul lot ; toucher un mur porteur, la façade, l'aspect des fenêtres ou un réseau commun demande l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.
Cette assemblée se réunit au moins une fois par an, à des dates fixées longtemps à l'avance. Une demande qui arrive trop tard repousse le projet jusqu'à la séance suivante, sauf assemblée extraordinaire. Adressez au syndic, assez tôt pour l'ordre du jour, une description des travaux qui touchent aux parties communes, avec plans et notices. Conservez le règlement et les procès-verbaux d'assemblée dans le dossier du chantier.
Colonnes et parties communes
Les colonnes d'eau, qui montent d'un étage à l'autre, et les chutes, qui descendent les eaux usées, font partie des parties communes dans la plupart des immeubles. Le nouveau réseau de l'appartement part du robinet d'arrêt ou du compteur de votre lot et rejoint les chutes à leurs raccords, sans modifier les colonnes. Si l'une d'elles est en mauvais état, acier galvanisé rouillé ou fonte qui suinte, le sujet se porte devant le syndic : son remplacement est une décision collective.
Créer une seconde salle d'eau ou déplacer la cuisine pose toujours la même question : par où les eaux usées rejoindront-elles une chute ? Une évacuation demande une pente continue, et la dalle ne se perce pas sans autorisation. Pour brancher le nouveau réseau, l'eau de la colonne doit être coupée un moment : la date se fixe avec le syndic, s'annonce aux résidents, et tout est préparé en amont pour que la coupure reste courte.
Le bruit et les horaires
Les phases bruyantes se connaissent d'avance : démolition, dépose des carrelages, saignées, ces rainures creusées dans les murs pour encastrer les tuyaux, et perçages dans le béton. Le règlement ou le syndic fixe souvent des horaires de chantier, et la réglementation sur le bruit de voisinage s'applique aussi : la mairie vous dira ce qui vaut dans votre rue. Mieux vaut regrouper ces phases sur quelques jours annoncés que les étaler sur tout le chantier.
Une affiche dans le hall, avec les dates des phases bruyantes et des coupures d'eau, et un mot aux voisins du dessous et du palier désamorcent la plupart des tensions. Le bruit ne s'arrête pas pour autant au chantier : un sol dur posé sans sous-couche acoustique gênera l'appartement du dessous pendant des années. C'est un point à inscrire au cahier des charges, au même titre que les finitions.
Livraisons et gravats
Une rénovation complète produit beaucoup de gravats : carrelages, plâtre, anciens meubles de cuisine, sanitaires. Ils rejoignent la rue par les parties communes. On convient avec le syndic des protections de l'ascenseur et des sols, des créneaux et du nettoyage. Une benne posée sur la voie publique demande une autorisation d'occupation du domaine public, à solliciter en mairie avant le début des travaux.
Les livraisons se calent sur le planning : baignoire, receveur, parois vitrées et plans en pierre arrivent quand la pièce peut les recevoir, pas avant, pour ne pas encombrer le palier. Leurs dimensions se comparent à celles de l'escalier et de la cabine d'ascenseur dès la commande. Le chantier suit ensuite un ordre qui évite de défaire ce qui vient d'être fait :
- Dépose et curage, qui ramène les pièces à leurs murs, puis évacuation des gravats
- Réseaux d'eau et d'évacuation, électricité confiée à un électricien
- Cloisons, doublages et chapes
- Étanchéité des pièces d'eau
- Revêtements des sols et des murs
- Pose des équipements, finitions et essais
La réception des travaux
La réception se fait ensemble, pièce par pièce : chaque robinet, chaque évacuation, l'étanchéité des raccords visibles, la ventilation, les finitions. Ce qui n'est pas conforme s'écrit dans un procès-verbal daté et signé, sous forme de réserves, avec la date à laquelle elles seront levées. Certains défauts n'apparaissent qu'à l'usage, une évacuation lente ou un joint qui suinte : notez-les par écrit dès qu'ils se montrent.
Côté immeuble, le syndic est informé de la fin des travaux, les protections sont retirées et les parties communes rendues propres. Gardez ensemble les plans des réseaux tels qu'ils ont été posés, les photos prises avant la fermeture des murs et des plafonds, les notices et les références des matériaux : ce dossier servira au prochain entretien comme à une future vente. Nous intervenons à Lisieux et dans les communes voisines, comme Beuvillers, Saint-Désir et Glos.
Questions fréquentes
Quand faut-il prévenir le syndic du projet ?
Dès que le projet est défini, surtout s'il touche une partie commune : la demande doit figurer à l'ordre du jour d'une assemblée générale, convoquée à l'avance. Pour des travaux purement privatifs, informez-le avant le démarrage, avec les dates des phases bruyantes, des coupures d'eau et des livraisons.
Peut-on habiter l'appartement pendant une rénovation complète ?
C'est difficile pendant les phases lourdes : coupures d'eau et d'électricité, poussière, cuisine ou salle de bain hors service. Si vous ne pouvez pas vous loger ailleurs, le chantier se découpe de façon à garder un point d'eau et un WC en service chaque soir, ce qui allonge un peu sa durée.
Pendant le chantier, qui tient le planning des entreprises ?
Une personne doit tenir le planning et faire le lien entre les entreprises : vous-même, un maître d'œuvre ou l'entreprise qui porte le projet. Lors de la visite, nous précisons ce que nous réalisons et ce qui revient à d'autres, comme l'électricité, confiée à un électricien.
